Powierzchnia użytkowa domu

Tu dowiesz się

• jakie występują definicje powierzchni użytkowej, oraz dlaczego się różnią i kiedy jaką stosować
• jak obliczyć powierzchnię użytkową domu jednorodzinnego
• jak się liczy powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego
• jak liczyć powierzchnię użytkową lokalu użytkowego
• jak obliczana jest powierzchnia użytkowa poddasza - jak uwzględnić skosy
• jakich elementów nie zalicza się do powierzchni użytkowej

Powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego, budynku mieszkalnego i innych budynków

Definicje i metody obliczania powierzchni użytkowej przedstawione w normach i przepisach nie są jednolite. Niektóre przepisy podają własne definicje PU, inne przywołują Polską Normę, jeszcze inne niewiele wyjaśniają, albo w ogóle nie zawierają wyjaśnień. Występują w nich różnorodne podejścia do zasad obliczania powierzchni oraz zasad podziału powierzchni w pomieszczeniach o zmiennej wysokości. Inaczej PU liczy się do celów podatkowych, inaczej do spadków i darowizn, a jeszcze inaczej do rozliczeń z deweloperem przy zakupie mieszkania lub domu.

Przystępując do pomiaru powierzchni użytkowej, zawsze trzeba sobie na początku postawić pytanie - do jakiego celu ta powierzchnia użytkowa ma być określona Zaczniemy od przepisów prawa.

Powierzchnia użytkowa - regulacje prawne

[1] Według Ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych
(Dz. U. 1991 nr 9 poz. 31):
"Za powierzchnię użytkową budynku, w rozumieniu ustawy, uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigów. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m powierzchnię tę pomija się."

[2] Według Ustawy z dnia 28 lipca 1983 o podatku od spadków i darowizn
(Dz. U. 1997 nr 16 poz. 89):
"Przez powierzchnię użytkową budynku (lokalu) w rozumieniu ustawy uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych, z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów). Powierzchnie pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40m do 2,20m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40m - powierzchnię tę pomija się."

[3] Według Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:
"Przez powierzchnię użytkowej lokalu - należy rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału. Obmiaru powierzchni użytkowej lokalu, o której mowa w ust.1 pkt 7, dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m - w 50%, o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie."

[4] Są też jeszcze inne przepisy prawne, które definiują po swojemu "powierzchnię użytkową", ale pominiemy je tutaj ze względu na to, że w mniejszym stopniu dotyczą zwykłego obywatela.

[5] Z innymi metodami obliczania i wymaganiami co do powierzchni użytkowej możemy też spotkać się przy zaciąganiu kredytu w banku.

Przejdźmy teraz do polskich norm.

Polskie normy dotyczące powierzchni użytkowej

[1] Najpierw była norma PN-70/B-02365 "Powierzchnia użytkowa budynków - Podział, określenia i zasady pomiaru", która przestała być obowiązującą od 3 kwietnia 1999 roku.

Wg tej normy: "Powierzchnia użytkowa - powierzchnia pomieszczeń służących do zaspakajania potrzeb związanych bezpośrednio z przeznaczeniem budynku (lub jego wydzielonej części) na wszystkich kondygnacjach."
Zgodnie z normą :

• Pomiary wykonuje się 1 metr nad podłogą, w stanie surowym, tzn. bez tynków i okładzin.
• Z powierzchni mieszkania potrąca się pilastry i inne występy ścienne o powierzchni powyżej 0,1 mkw.
• W przypadku pomieszczeń o wysokości ponad 2,20 m, powierzchnię zaliczamy w stu procentach.
• W przypadku pomieszczeń niższych, lub sufitu skośnego (np. na poddaszu) w przedziale wysokości 1,40-2,20m powierzchnię zaliczamy w 50 procentach.
• Jeśli natomiast wysokość jest mniejsza niż 1,40m to taką powierzchnię pomijamy. Ma to swoje życiowe uzasadnienie - bo po co uwzględniać powierzchnie nieprzydatne, lub mało przydatne?
• Do PU nie wlicza się też balkonów, loggi czy tarasów.

Norma ta, mimo że przestała być już obowiązująca, w pewnych sytuacjach musi być dalej stosowana.

[2] Następnie pojawiła się norma to PN-ISO 9836:1997:
"Właściwości użytkowe w budownictwie - Określanie wskaźników kubaturowych i powierzchniowych", stanowiącej tłumaczenie normy międzynarodowej ISO 9836:1992. Została wprowadzona na polski grunt w roku 1997, co nie znaczy, że stała się w Polsce normą obowiązującą.

W normie tej czytamy:
"Powierzchnia użytkowa jest to część powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku". Gdzie: "powierzchnia kondygnacji netto jest powierzchnią ograniczoną przez elementy ograniczające".
Według tej normy:

• pomiaru dokonuje się na poziomie podłogi w stanie całkowicie wykończonym.
• do powierzchni mieszkania nie dolicza się pilastrów i innych występów ściennych o powierzchni powyżej 0,1 mkw.
• jeśli wysokość części pomieszczenia przekracza poziom danej kondygnacji, wówczas jej powierzchnia zostaje wyodrębniona i liczona oddzielnie.
• do powierzchni mieszkania dolicza się balkony, loggie, tarasy itp.
• Nie zalicza się do powierzchni netto (a więc i do powierzchni użytkowej) powierzchni otworów na drzwi i okna balkonowe (tarasowe) oraz przejścia i nisze w ścianach. Oznacza to, że nie wliczamy do PU powierzchni zajmowanych przez otwory drzwiowe i wnęki okienne w ścianach.
• Nie ma tu żadnej wzmianki o zaliczaniu lub nie, powierzchni przy różnych wysokościach.

Uwagi:

Do nowej normy (PN-ISO 9836:1997) odwołuje się Rozporządzenie Ministra Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego

W § 11. p2. w odniesieniu do opisu technicznego projektu w w/w rozporządzeniu czytamy:
"2. Opis techniczny, o którym mowa w ust.1, sporządzony z uwzględnieniem §7, powinien określać: ...
2) w stosunku do budynku mieszkalnego jednorodzinnego i lokali mieszkalnych - zestawienie powierzchni użytkowych obliczanych według Polskiej Normy, o której mowa w § 8 ust. 2 pkt 9, z uwzględnieniem następujących zasad:
a) przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych,
b) powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m - w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie.

Proszę zwrócić uwagę, że przywołano co prawda w rozporządzeniu nową normę, ale jednocześnie zmodyfikowano zasady obliczania powierzchni użytkowej dodając podpunkt o zróżnicowanych wysokościach pomieszczeń (a więc takich, jakie są zapisane w starej normie.) To szczegółowe wymaganie jest i tak bardzo ograniczone w zasięgu, bo dotyczy jedynie budynków mieszkalnych jednorodzinnych i lokali mieszkalnych. Innych budynków i lokali użytkowych ta regulacja prawna nie dotyczy - tu istnieje zupełna dowolność.

Kolejna norma

Jakby tego było mało, w 2015 roku pojawiła się trzecia norma PN-ISO 9836:2015-12
Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych.
Stanowi nowszą wersję tej poprzedniej, ale w żaden sposób nie rozwiązuje dotychczasowych wątpliwości swojej poprzedniczki, a wręcz je pogłębia. Jak na razie norma ta nie funkcjonuje jeszcze w polskim systemie prawnym.

PODSUMOWANIE - UWAGI KOŃCOWE:

Ważne dla tych, którzy budują swój dom lub zamierzają nabyć lokal mieszkalny

Każda z przywołanych powyżej ustaw wskazuje inaczej. grudzień 2019 r.