Kosztorysowanie budowy domu - kilka słów wyjaśnień
Czym jest i do czego służy kosztorys
KOSZTORYS - jest to dokument określający kalkulację ceny sporządzoną wg ustalonych metod w oparciu o przedmiar lub obmiar robót.
- Po pierwsze umożliwia zaoszczędzenie sporej sumy - nawet do kilkunastu procent kosztów przyszłej budowy.
- Po drugie pozwala określić koszt wykonania poszczególnych etapów budowy (lub remontu), a także koszt wykonania różnych elementów składowych (fundamenty, ściany, stropy, dach, tynki itp.), co ma kapitalne znaczenie przy wprowadzaniu przez inwestora zmian w trakcie prowadzenia prac. Praktyka budowlana pokazuje, że nawet na dobrze przygotowanej budowie trudno jest uniknąć wprowadzania modyfikacji w stosunku do pierwotnej dokumentacji.
- Po trzecie kosztorys umożliwia przeanalizowanie skutków finansowych różnych wariantów rozwiązań budowlanych, praktycznie na każdym etapie budowy.
Mając projekt bez kosztorysu możemy zlecić jego wykonanie kosztorysantowi za stosunkowo niewielkie (w porównaniu z kosztami budowy) wynagrodzenie.
Wybrane pojęcia związane z kosztorysowaniem robót budowlanych
- PRZEDMIAR ROBÓT - zestawienie przewidywanych do wykonania robót sporządzone wg technologicznej kolejności ich wykonania wraz z obliczeniem i podaniem ilości robót w ustalonych jednostkach przedmiarowych wraz ze wskazaniem podstaw do ustalenia szczegółowego opisu robót (nr katalogu, tablicy, kolumny) lub wraz ze szczegółowym ich opisem obejmującym wyszczególnienie i opis czynności składowych. Sporządzany jest przed wykonaniem robót na podstawie dokumentacji projektowej i specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót.
- OBMIAR ROBÓT - zestawienie robót wg opisu j.w. lecz sporządzone po wykonaniu robót wg pomiarów z natury
- KOSZTORYS - jest to dokument określający kalkulację ceny sporządzoną wg ustalonych metod w oparciu o przedmiar lub obmiar robót.
- KOSZTORYS INWESTORSKI - jest przygotowywany na zlecenie Inwestora w oparciu o przedmiar robót i stanowi kalkulację szacunkową kosztów wykonania robót. Jest pomocny przy zlecaniu robót dla zabezpieczenia niezbędnych środków na wykonanie robót oraz do celów porównawczych.
- KOSZTORYS OFERTOWY - stanowi kalkulację do ustalania ceny oferty np. na bazie przedmiaru dostarczonego przez Zamawiającego. Jest sporządzany przez Wykonawcę robót przy składaniu ofert.
- KOSZTORYS ZAMIENNY - może stanowić podstawę dla ustalenia zmiany ceny określonej w umowie i jest przygotowany przez Wykonawcę robót z uwagi na zmiany pierwotnie przewidzianych ilości robót
- KOSZTORYS POWYKONAWCZY - stanowi kalkulację dla ustalenia wynagrodzenia Wykonawcy za wykonane roboty i jest sporządzany przez Wykonawcę po wykonaniu robót
Rodzaje kosztorysów
Można wyróżnić trzy podstawowe rodzaje kosztorysów:
- Kosztorys inwestorski - zleca go inwestor, po to by dowiedzieć się, ile powinna kosztować go budowa przy średnich kosztach. Nieodłączną częścią kosztorysu inwestorskiego jest przedmiar robót, sporządzony przez kosztorysanta.
- Kosztorys ofertowy (rynkowy) - opracowuje go wykonawca, stosując własne stawki i ceny. Podaje w nim za jaką cenę jest gotów wykonać określony zakres robót.
- Kosztorys powykonawczy - sporządzany przez wykonawcę po zrealizowaniu robót. Stanowczo odradzamy rozliczanie się z wykonawcą wg tego rodzaju kosztorysu. Wiążą się z nim największe kłopoty finansowe, jakie spadają na głowę inwestora. Bywa, że nieograniczony apetyt wykonawcy doprowadza inwestora do plajty i kończy się sprawą w sądzie.
Dodatkowo można wyróżnić jeszcze:
- Kosztorys ślepy, czyli opisanie wszystkich robót budowlanych i instalacyjnych niezbędnych
do wykonania w trakcie budowy domu.
Zawiera szczegółowy przedmiar robót, czyli obliczenie ilości metrów kwadratowych ścian, posadzek, stropów, tynków itp.
W oparciu o te dane otrzymujemy zestawienie wszystkich materiałów budowlanych i instalacyjnych.
Przydać się także może wykaz potrzebnego sprzętu budowlanego, okres jego wykorzystania,
oraz łączna suma wszystkich roboczogodzin, które spędzą wykonawcy na budowie.
Ten ślepy kosztorys nie zawiera żadnych cen, a jedynie odpowiednie rubryki do wypełnienia przez potencjalnych wykonawców. Przydatny jest on przy wyborze wykonawcy, np. w drodze przetargu.
- Kosztorys zamienny. Zawsze należy liczyć się ze zmianami.
Posiadanie najdokładniejszego projektu oraz najrzetelniejszego kosztorysu nie uchroni nas przed wystąpieniem w czasie budowy robót
nie przewidzianych wcześniej. Wynika to przede wszystkim ze zmian wprowadzanych przez Inwestora w trakcie budowy.
Precyzyjny kosztorys wyszczególniający wszystkie czynności wykonywane w trakcie budowy pozwala w miarę bezboleśnie odjąć od umówionej z wykonawcą sumy prace, które nie były realizowane, a dodać prace dodatkowe. Wystarczy sporządzić kosztorys korygujący lub dodatkowy oparty o te same parametry, co kosztorys ofertowy.
Uwagi:
- Przestrzegamy też przed przyjmowaniem przez Inwestora do rozliczeń kosztorysu sporządzonego przez wykonawcę.
Bo nawet jeśli globalna kwota (w przypadku umowy ryczałtowej) może wydać się inwestorowi atrakcyjna, to zbyt wysoko mogą być wyceniane pierwsze etapy prac: roboty ziemne, fundamenty, ściany parteru.
Już na tym etapie wykonawca robłt stara się niekiedy "wygospodarować" zaliczkę, czyli nadwyżkę wypłacanych przez inwestora pieniędzy.
Powoli przyzwyczaja inwestora do płacenia kolejnych zaliczek, a pod koniec budowy domu bywa, że zażąda podwyższenia wynagrodzenia grożąc - "bo jak nie, to schodzę".
Widmo pustej budowy, tuż przed jej zakończeniem, zwykle skutkuje i inwestor płaci dalej.
- Drugie, związane z tym zagrożenie polega na tym, że w przypadku, jeśli wykonanie stanu surowego budynku zlecimy jednej firmie,
zaś wykończenie domu drugiej, może się wówczas okazać, że przeszacowana wartość robót w pierwszym etapie spowoduje, iż braknie nam pieniędzy na wykończenie domu.
Czy warto w ten sposób tracić bezpowrotnie swoje pieniądze.
Jedyna rada - to doświadczony i niezależny kosztorysant.
- Sporządzenie kosztorysu nie ustrzeże zupełnie inwestora od wpadki. Jednakże daje mu poczucie pewności w rozmowach z wykonawcą,
jak również tego, że nie zostanie oszukany przez nieuczciwego wykonawcę.
Aby dobrze sporządzić kosztorys budowy domu potrzebna jest duża wiedza techniczna i rynkowa oraz doświadczenie.
Na koniec jeszcze jedna uwaga.
Dom domowi nierłwny. Na koszty budowy domu w dużym stopniu wpływają rozwiązania architektoniczne,
konstrukcyjno budowlane i materiałowe, przjęte na etapie projektowania oraz rozwiązania wykończeniowe.
Budynki o takiej samej
powierzchni użytkowej mogą bardzo rłżnić się kosztami budowy.
Dlatego tak ważne jest przemyślenie wielu spraw już na etapie projektowania oraz przygotowanie się do realizacji budowy domu.
Bez doświadczonego kosztorysanta
budowa domu będzie kosztową ruletką.
