budowa domu

Budownictwo - budowa domu

Gdy zamierzamy budować własny dom

Zanim zamówimy projekt, zanim rozpoczniemy budowę wymarzonego domu, czeka nas najpierw droga przez procedury prawn-administracyjne, przez które musimy przejść.
A trwają one nieraz dość długo - za długo. Dlatego nie czekając na administracyjne rozstrzygnięcia, warto zapoznać się jakie są trendy w budownictwie domów jednorodzinnych.

Wszystko po to, aby dom był nowoczesny, przyjazny dla użytkowników, i służył długie lata. Warto mieć rozeznanie w tendencjach i kierunkach budowy domów oraz nowoczesnych i efektywnych rozwiązaniach w budownictwie mieszkaniowym.

Główne nowoczesne tendencje w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym (i nie tylko) zmierzają w kierunku domów energooszczędnych. Dziś dom, który nie wykazuje się energooszczędnością to przeżytek, a postęp techniczny w tym zakresie znacznie przyspieszył w ostatnich latach.
A dom energooszczędny, to dom dobrych izolacji termicznej, nowoczesnych i ciepłych oknach, nowoczesnych i ekologicznych źródłach ciepła, nowoczesnych instalacjach grzewczych i wentylacyjnych, które pozwalają na znaczne ograniczenie zużycia energii potrzebnej do ogrzewania. Nowoczesne domy pozwalają na automatyczne sterowania instalacjami i procesami zachodzącymi w budynku. Nowoczesne budownictwo powinno też wykazywać się dbałością o środowisko, o otoczenie bliższe i dalsze, teraz i w przyszłości.
Dobrze abyśmy mieli już wstępną wizję swojego wymarzonego domu, zanim jeszcze zamówimy projekt.

Budujemy własny dom - etap przygotowań

Tu znajdziesz informacje dotyczące poniższych spraw związanych z budową własnego domu jednorodzinnego:
  • Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
  • Decyzja o pozwoleniu na budowę
  • Odwołania od decyzji
  • Czas to też pieniądz
  • Kosztorys - bez niego lepiej nie zaczynaj

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

UWAGI WSTĘPNE:
Na terenach, gdzie obowiązują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, decyzja nie jest wymagana i można odrazu ubiegać się o pozwolenie na budowę. Decyzję wydaje się tylko wtedy, gdy chcemy np. wybudować własny dom, a brak jest planu miejscowego.

1. Decyzję taką wydaje na nasz wniosek wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

2. Aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, należy do urzędu gminy dostarczyć kopię mapy z naniesionymi na niej granicami działki, którą zamierzasz kupić, przedstawić pisemnie koncepcję planowanego przez siebie domu oraz zagospodarowania całej działki a także dane szacunkowe, co do przewidywanego w twojej zagrodzie zapotrzebowania na wodę i energię elektryczną. Należy też podać sposób odprowadzania ścieków. Urzędnicy w miesiąc powinni wydać decyzję o warunkach zabudowy.

3. W decyzji tej urząd określa:
co można na danym gruncie zbudować, warunki wynikające z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, warunki zabudowy wynikające z przepisów szczegółowych, np. dotyczące ochrony środowiska, do jakich sieci ma być podłączony budynek, lub jakie indywidualne urządzenia trzeba wykonać na działce (np. szambo, studnia) oraz wymagania dotyczące interesów osób trzecich, linie rozgraniczające teren inwestycji na mapie, i okres ważności decyzji.

4. Decyzja szczegółowo określa dalsze kroki postępowania.
Wskazuje jakie opinie, warunki i uzgodnienia powinniśmy uzyskać. Mogą to być np.: obowiązek wyłączenia gruntu z produkcji rolnej lub leśnej, uzyskania warunków technicznych przyłączenia budynku do sieci energetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej, cieplnej czy gazowej, uzgodnienia projektu z konserwatorem zabytków (jeśli dom będzie budowany w strefie objętej ochroną konserwatorską), uzgodnienia projektu z sanepidem (np. jeśli w domu jednorodzinnym oprócz mieszkania chcemy również prowadzić sklep spożywczy), uzgodnienia projektu ze strażą pożarną (najczęściej dotyczy obiektów użyteczności publicznej), uzyskania zgody na ewentualną wycinkę drzew.

5. O decyzję warto się postarać jeszcze przed zakupem gruntu, a odniesiemy wówczas potrójną korzyść:
  a) Z decyzji dowiemy się co i w jaki sposób można zbudować na wybranej działce
  b) Będziemy mieli już jeden z dokumentów niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę, a więc ułatwimy sobie dalsze formalności.
  c) Będziemy mieli już określone warunki, niezbędne do rozpoczęcia prac nad zaprojektowaniem domu.

6. Decyzja o warunkach zabudowy nie daje nam jeszcze prawa do terenu, nie narusza też uprawnień osób trzecich (np. dzierżawców czy osób korzystających ze służebności).

Decyzja o pozwoleniu na budowę

Bez ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę nie można rozpocząć robót budowlanych. Brak pozwolenia na budowę skutkuje zwykle rozbiórką obiektu budowlanego.

Decyzja o pozwoleniu wygasa jeśli budowa domu nie została rozpoczęta przed upływem dwóch lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 2 lata.
Jeżeli inwestor spełni wszystkie wymogi prawa budowlanego właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Do wymogów tych należą:
- złożenie przez zainteresowaną osobę wniosku w sprawie wydania pozwolenia na budowę w terminie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym
- złożenie oświadczenia, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

Zanim zostanie wydane pozwolenie na budowę domu, właściwy organ sprawdzi również, czy projekt zagospodarowania działki lub terenu jest zgodny z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, wymaganiami ochrony środowiska, wymogami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i przepisami techniczno - budowlanymi. Kontroli poddana zostanie również kompletność projektu budowlanego, posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń, a także wykonanie projektu przez osobę która posiada odpowiednie uprawnienia budowlane.
Ochrona interesów osób trzecich.
Jedną z podstawowych zasad prawa budowlanego, jest to, że obiekt budowlany należy projektować, budować, użytkować i utrzymywać w sposób zapewniający ochronę uzasadnionych interesów osób trzecich. Należą do nich właściciele działek graniczących z działką, na której ma być wznoszony obiekt budowlany. Ochrona ich interesów wymaga, aby osoby te były powiadomione o toczącym się postępowaniu, zmierzającym do wydania pozwolenia na budowę obiektu budowlanego na działce sąsiedniej. Celem tego jest umożliwienie "osobom trzecim" wzięcia udziału w postępowaniu administracyjnym, jeśli uważają, że sprawa dotyczy również ich uzasadnionych interesów.

Odwołania od decyzji

Od każdej decyzji administracyjnej można się odwoływać. Prawo do odwołania mają tak zwane strony postępowania, czyli wnioskodawca oraz właściciele sąsiednich nieruchomości. Jeśli sąsiedzi będą mieli zastrzeżenia do planowanej inwestycji, mogą znacznie utrudnić i przedłużyć postępowanie przez wniesienie odwołania. Z prawa tego mogą skorzystać w ciągu 14 dni od dnia otrzymania decyzji, a w szczególnych sytuacjach np. choroby termin ten może się wydłużyć. Odwołanie adresuje się do samorządowego kolegium odwoławczego, ale wnosi się je za pośrednictwem organu, który wydał decyzję. Organ odwoławczy ma miesiąc na rozpatrzenie sprawy. Wydana przez kolegium decyzja jest decyzją ostateczną. Jeżeli jest ona dla którejś ze stron niekorzystna, można ją zaskarżyć do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Czas to też pieniądz

Przed wystąpieniem do urzędu (gminy lub starostwa) o pozwolenie na budowę, musisz zgromadzić wiele wymaganych przepisami dokumentów. Niektóre z nich, jak na przykład decyzję o warunkach zabudowy, możemy uzyskać nawet wtedy, gdy nie jesteśmy jeszcze właścicielem gruntu. Jeśli planujesz budowę w przyszłym roku, już teraz musisz pomyśleć o zgromadzeniu niezbędnej dokumentacji prawnej i technicznej. Uzyskanie dwóch decyzji administracyjnych i wielu opinii i uzgodnień trwa co najmniej 3-4 miesiące. Zwlekając z działaniem możesz stracić cały sezon. Właściciele pięknych działek rolnych sprzedają je zachęcając do budowania na nich domu. Zapewniają, że można formalnie zmienić charakter działki. Choć to prawda, kryje niezwykle niebezpieczną pułapkę. Sprawy w urzędach toczą się bardzo wolno i na ich "odrolnienie" stracimy zbyt dużo czasu. Dlatego należy szukać działki już określonej jako budowlana.

Kosztorys - bez niego lepiej nie zaczynaj

Planując budowę domu zapewne zastanawiasz się, czy zgromadzone przez Ciebie oszczędności wystarczą, czy będziesz musiał zaciągnąć kredyt, co zrobić aby nie przepłacić za roboty i materiały. Jest na to rada - porada doświadczonego kosztorysanta i zamówienie kosztorysu inwestorskiego.
Spytasz, po co, skoro tyle już ludzi wybudowało swoje domy bez kosztorysu ?
A czy zastanawiałeś się kiedyś, skąd się bierze na rynku tak wiele ofert sprzedaży rozpoczętych już domów. Czyżby inwestorzy nagle zmienili marzenie swojego życia, aby stać się właścicielami wspaniałego domu, domu do którego dążyli przez połowę swego życia i którego budowie poświęcali wszystkie oszczędności i każdą wolną chwilę.
Nic z tego ! - 90% z nich to osoby, które zawierzyły swojej intuicji i podpowiedziom tzw. "znawców" tematu. A "znawców" od budownictwa to mamy pełno dookoła - przecież na budownictwie i medycynie zna się każdy Polak. No, może nie każdy ale na pewno większość ... Jeśli chcesz dołączyć do tej grupy 90% byłych marzycieli, to nie zamawiaj kosztorysu. Jest to najkrótsza droga aby zakończyć budowę przed czasem, chyba, że jesteś tak bogaty, że cena i koszty budowy nie mają dla Ciebie znaczenia.

Czym zatem jest i do czego służy KOSZTORYS ?
Można wyróżnić trzy rodzaje kosztorysów:
  • Kosztorys inwestorski - zleca go inwestor, po to by dowiedzieć się, ile powinna kosztować go budowa przy średnich kosztach. Nieodłączną częścią kosztorysu inwestorskiego jest przedmiar robót, sporządzony przez kosztorysanta.
  • Kosztorys ofertowy (rynkowy) - opracowuje go wykonawca, stosując własne stawki i ceny. Podaje w nim za jaką cenę jest gotów wykonać określony zakres robót.
  • Kosztorys powykonawczy - sporządzany przez wykonawcę po zrealizowaniu robót. Stanowczo odradzamy rozliczanie się z wykonawcą wg tego rodzaju kosztorysu. Wiążą się z nim największe kłopoty finansowe, jakie spadają na głowę inwestora. Bywa, że nieograniczony apetyt wykonawcy doprowadza inwestora do plajty i kończy się sprawą w sądzie.
Sporządzenie kosztorysu nie ustrzeże zupełnie inwestora od wpadki. Jednakże daje mu poczucie pewności w rozmowach z wykonawcą, jak również tego, że nie zostanie oszukany przez nieuczciwego wykonawcę. Aby sporządzić kosztorys potrzebna jest duża wiedza techniczna i rynkowa oraz doświadczenie.
Przestrzegamy też przed przyjmowaniem przez Inwestora do rozliczeń kosztorysu sporządzonego przez wykonawcę. Bo nawet jeśli globalna kwota (w przypadku umowy ryczałtowej) może wydać się inwestorowi atrakcyjna, to zbyt wysoko mogą być wyceniane pierwsze etapy prac: roboty ziemne, fundamenty, ściany parteru. Już na tym etapie wykonawca stara się niekiedy "wygospodarować" zaliczkę, czyli nadwyżkę wypłacanych przez inwestora pieniędzy. Powoli przyzwyczaja inwestora do płacenia kolejnych zaliczek, a pod koniec budowy bywa, że zażąda podwyższenia wynagrodzenia grożąc - "bo jak nie to schodzę". Widmo pustej budowy, tuż przed jej zakończeniem, zwykle skutkuje i inwestor płaci dalej. Drugie, związane z tym zagrożenie polega na tym, że w przypadku, jeśli wykonanie stanu surowego budynku zlecimy jednej firmie, zaś wykończenie domu drugiej, może się wówczas okazać, że przeszacowana wartość robót w pierwszym etapie spowoduje, iż braknie nam pieniędzy na wykończenie domu. Czy warto w ten sposób tracić bezpowrotnie swoje pieniądze.
Jedyna rada - to doświadczony i niezależny kosztorysant.

Budowa domu krok po kroku


tyczenie fundamentów

budowa domu - fundamenty

budowa domu - murowanie

roboty murowe

budowa domu - stan syrowy

projekt domu
Tagi: