Gdy firma buduje nasz dom - gwarancja i rękojmia
Sprawę rękojmi i gwarancji w przypadku, gdy korzystamy
z
usług firm budowlanych przy budowie domów reguluje
Kodeks cywilny. Zacznijmy więc od zacytowania jego podstawowych w tym zakresie fragmentów.
RĘKOJMIA
Art. 556.
§.1 Sprzedawca jest odpowiedzialny wobec kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne).
§2. Sprzedawca jest odpowiedzialny wobec kupującego, jeżeli rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej; w razie sprzedaży praw sprzedawca jest odpowiedzialny także za istnienie praw (rękojmia za wady prawne).
Warto tu dodać, że odpowiedzialność sprzedawcy materiałów budowlanych, czy firmy wykonawczej budowlanej nie zależy od jego winy i obowiązuje również wtedy gdy w chwili sprzedaży nie wiedział on, że towar posiada wady. Jeżeli jednak kupujący wiedział w chwili zakupu o wadzie, sprzedawca może się od tej odpowiedzialności uwolnić.
GWARANCJA
Art.577 §1.
W wypadku gdy kupujący otrzymał od sprzedawcy dokument gwarancyjny co do jakości rzeczy sprzedanej, poczytuje się w razie wątpliwości, że wystawca dokumentu (gwarant) jest obowiązany do usunięcia wady fizycznej rzeczy lub dostarczenia rzeczy wolnej od wad, jeżeli wady te ujawnią się w ciągu terminu określonego w gwarancji".
Art.579. Kupujący może wykonywać uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, niezależnie od uprawnień wynikających z gwarancji.
Trzeba tu zauważyć, że gwarancja jest obowiązkowa tylko wtedy, jeśli firma budowlana dała na piśmie taki dokument gwarancyjny i zobowiązała się do usunięcia wady robót budowlanych.
Jest to niezależny od rękojmii rodzaj zobowiązania wykonawcy robót budowlanych.
Gwarancja i rękojmia stanowią zatem sposoby odpowiedzialności cywilnoprawnej za wady rzeczy sprzedanej.
Ową "rzecz" należy przy tym rozumieć szeroko: zarówno jako konkretny przedmiot, dostępny w wielu powielonych, jednakowych egzemplarzach,
czyli określony jedynie co do gatunku (radio, komputer, robot kuchenny, piec gazowy, itp.), jak i coś jednostkowego, robionego według indywidualnego projektu, zgodnie z indywidualnym zamówieniem,
czyli określonego co do tożsamości
(np. specjalny samolot, serwer dużej sieci komputerowej czy
budynek - np. dom mieszkalny). Oba te sposoby i tryby odpowiedzialności,
czyli gwarancja i rękojmia, wzajemnie się uzupełniają, w pewnym zakresie nawet się powielają, jednak zachodzą między nimi bardzo znaczące - z praktycznego punktu widzenia - różnice.
Nieznajomość tych różnic może zaś - w pewnych nierzadko świadomie "ustawianych" relacjach pomiędzy gwarancją a rękojmią - prowadzić do dezorientacji nabywcy,
aż po ryzyko utraty przez niego uprawnień do żądania usunięcia ujawnionych wad nabytej rzeczy. Podstawowe uregulowania zawarte w kodeksie cywilnym dotyczą rękojmi za wady rzeczy sprzedanej.
Zasady te stosuje się jednak także do rękojmi za wady wykonanego obiektu z odpowiednim uwzględnieniem regulacji z zakresu rękojmi za wady dzieła (art. 656 § l k.c. w związku z art. 638 k.c.). Stosowane w dalszej części rozważań pojęcie "sprzedawca" należy rozumieć także jako wykonawcę dzieła, a więc i wykonawcę budynku, zaś pojęcie "kupującego" odnosić należy także do zamawiającego dzieło - inwestora.
Podobieństwa i różnice - wspólny cel
Podstawowa różnica dotyczy podstawy prawnej odpowiedzialności.
Odpowiedzialność firmy budowlanej, która wybudowała nam dom lub wykonała roboty budowlane, z tytułu rękojmi np. przy budowie domu powstaje z mocy prawa, w oparciu o ustawę, przede wszystkim kodeks, a więc niejako automatycznie, nawet jeśli strony umowy nie podejmą w tym zakresie jakichkolwiek uzgodnień czy dodatkowych innych działań.
Gwarancja w budownictwie natomiast stanowi rodzaj dodatkowej umowy zawieranej przez strony jako uzupełnienie umowy sprzedaży (umowy o dzieło).
W umowach o wykonanie robót budowlanych pomiędzy podmiotami, prowadzącymi działalność gospodarczą, strony mogą dość swobodnie (w zakresie wyrażonej w art.353 §l k.c, - zasady swobody umów), rozszerzać, ograniczać, bądź w inny sposób modyfikować odpowiedzialność wykonawcy (sprzedawcy) za wady rzeczy sprzedanej.
W umowach z udziałem konsumentów swoboda w tym zakresie podlega daleko idącym ograniczeniom. Jednoznacznie określa to art. 558 k.c., stanowiący, iż strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć, jednakże w umowach z udziałem konsumentów ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w wypadkach określonych w przepisach szczególnych.
Podstawowe znaczenie ma odpowiedzialność z tytułu rękojmi, gdyż działa z mocy prawa i chroni niejako automatycznie nabywcę. Odpowiedzialność ta, jak już wspomniano, może podlegać różnorodnym - w stosunku do rozwiązań ustawowych - modyfikacjom. Odpowiedzialność z tytułu gwarancji ma natomiast znaczenie uzupełniające, zależy już bowiem generalnie od woli stron umowy. Wcześniej w Polsce, w warunkach tzw. rynku sprzedawcy (wytwórcy), czyli przewagi popytu nad podażą, organy państwa musiały zapewnić ochronę nabywcy, określając przepisami minimalne warunki i zakres odpowiedzialności sprzedawcy, w szczególności z tytułu rękojmi.
W ostatnich czasach wolny rynek okazuje się lepszym, niż najlepsze choćby metody administracyjno-prawne, zabezpieczeniem interesów nabywcy, prowadząc do poszerzania - w wyniku konkurencji - zobowiązań producentów, wytwórców i sprzedawców w ramach gwarancji i rękojmi. Poszerzanie tych zobowiązań oznacza przede wszystkim wydłużenie okresu odpowiedzialności za ujawnione wady (standardem staje się np. 3-letnia gwarancja na samochody i komputery), krótsze terminy usunięcia wad z równoczesnym zastrzeżeniem możliwości naliczania kar umownych za zwłokę w usunięciu wad, zapewnienie na czas usuwania wady możliwości korzystania z rzeczy zastępczych lub pokrycie kosztów korzystania z rzeczy wynajętej, zapewnienie systemu całodobowego, bezpłatnego zgłaszania wady, itp.
Rękojmia za wady fizyczne w budownictwie
oznacza odpowiedzialność sprzedawcy lub wykonawcy względem kupującego, jeżeli:
- rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia rzeczy,
- jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego,
- jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym
Rękojmia za wady prawne
obejmuje natomiast odpowiedzialność sprzedawcy względem kupującego:
- jeżeli rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej,
- jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej; w razie zaś sprzedaży praw sprzedawca (wykonawca) jest odpowiedzialny także za istnienie praw.
W przypadku gwarancji kupujący otrzymuje od sprzedawcy lub wykonawcy budowlanego dokument gwarancyjny co do jakości rzeczy sprzedanej - poczytuje się, że wystawca dokumentu (gwarant) jest obowiązany do usunięcia wady fizycznej rzeczy lub do dostarczenia rzeczy wolnej od wad, jeżeli wady te ujawnią się w ciągu terminu określonego w gwarancji. Podobne pojęcia stosowane w zakresie rękojmi i gwarancji nie zawsze wszakże muszą oznaczać dokładnie to samo.
Pojęcie wady fizycznej rzeczy w rozumieniu gwarancji i w rozumieniu rękojmi nie zawsze jest tożsame.
Gwarancja stanowi zapewnienie, że dana rzecz jest dobrej jakości, a w przypadku wystąpienia wady w toku zgodnej z przeznaczeniem eksploatacji, zostanie ona usunięta przez naprawę lub będzie dostarczona rzecz wolna od wad.
Zatem odpowiedzialność gwaranta obejmuje zwykłe funkcjonowanie rzeczy.
Tymczasem jedną z postaci wadliwości przy rękojmi jest brak właściwości, o której istnieniu zapewnił sprzedający, co nie wyłącza, że dostarczona rzecz jest dobrej jakości, zgodnie z normami określającymi cechy gatunkowe i prawidłowo działa.
Terminy dochodzenia roszczeń
Kupujący może wykonywać uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, niezależnie od uprawnień wynikających z gwarancji. Kupujący nie jest zatem związany gwarancją otrzymaną od sprzedawcy i może sam określać, z jakiego tytułu dochodzi roszczenia o usunięcie wady. Powinien jednak w takiej sytuacji złożyć sprzedawcy oświadczenie o rezygnacji z uprawnień wynikających z gwarancji i o równoczesnym zgłoszeniu roszczeń na podstawie rękojmi.
Skutków takiego oświadczenia nie można jednak cofnąć, a zatem nie można się po pewnym czasie zdecydować na powrót do roszczeń z tytułu gwarancji.
Decyzja w tym zakresie będzie miała szczególnie daleko idące skutki w sytuacji, w której inny podmiot jest odpowiedzialny z tytułu gwarancji, inny zaś z tytułu rękojmi. Z tytułu gwarancji odpowiada bowiem wystawca dokumentu, którym może być sprzedawca lub producent.
Z tytułu rękojmi natomiast odpowiedzialny jest zawsze sprzedawca.
Stąd właśnie dodatkowy, a nierzadki w praktyce problem, który powstaje, kiedy inny podmiot odpowiada z tytułu gwarancji, inny zaś z tytułu rękojmi.
Bowiem o czasie dochodzenia roszczeń z tytułu gwarancji wobec gwaranta, mogą upłynąć terminy - o czym szerzej poniżej - zgłoszenia sprzedawcy roszczeń z tytułu rękojmi.
Upływ terminów oznacza zasadniczo, iż można dochodzić jedynie od gwaranta uprawnień objętych gwarancją, uprawnienia te mają zazwyczaj zakres istotnie ograniczony w stosunku
do uprawnień, jakie przysługiwałyby nabywcy z tytułu rękojmi. Jeżeli zatem inny podmiot ma zobowiązania z tytułu gwarancji, inny zaś z tytułu rękojmi, uprawniony zgłaszając
roszczenia z tytułu gwarancji - od czego zazwyczaj rozpoczyna się usuwanie wad - powinien równocześnie zgłosić zobowiązanemu z rękojmi stwierdzenie wad. W ten sposób zastrzega sobie
możliwość dochodzenia roszczeń w tym trybie na wypadek braku możliwości uzyskania usunięcia wad w ramach uprawnień przysługujących z tytułu gwarancji.
Jeżeli strony nie postanowią inaczej, uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku - po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. Upływ powyższych terminów nie wyłącza jednak wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił. Zarzut z tytułu rękojmi może być podnoszony także po upływie powyższych terminów, jeżeli przed ich upływem kupujący zawiadomił sprzedawcę o wadzie. Bardzo ważne dla dochodzenia uprawnień z tytułu rękojmi jest zachowanie terminów reklamacyjnych. Kupujący traci bowiem uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w wypadku gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności, mógł wadę wykryć. W stosunkach pomiędzy firmami, obowiązki nabywcy są określone szerzej: utrata uprawnień z tytułu rękojmi następuje już wówczas, jeżeli kupujący nie zbadał rzeczy w czasie - w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju - i nie zawiadomił niezwłocznie sprzedawcy o dostrzeżonej wadzie, a w wypadku gdy wada wyszła na jaw dopiero później - jeżeli nie zawiadomił sprzedawcy niezwłocznie po jej wykryciu. Do zachowania terminów zawiadomienia owadach rzeczy sprzedanej wystarczy wysłanie przed upływem tych terminów listu poleconego.
Nieco odmiennie kształtują się terminy reklamacyjne w przypadku wad prawnych.
Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady prawne wygasają z upływem roku od chwili, kiedy kupujący dowiedział się o istnieniu wady. Jeżeli kupujący dowiedział się o istnieniu wady prawnej dopiero na skutek powództwa osoby trzeciej, termin ten biegnie od dnia, w którym orzeczenie wydane w sporze z osobą trzecią stało się prawomocne. Podobne skutki, jak w przypadku wady fizycznej, wywołują: zatajenie wady przez sprzedawcę oraz wysłanie powiadomienia listem poleconym.
Upływ terminów reklamacyjnych nie oznacza wszakże całkowitego pozbawienia kupującego uprawnień (roszczeń) z tytułu wad rzeczy. Kupujący, który utracił uprawnienia z tytułu rękojmi może bowiem dochodzić od sprzedawcy naprawienia szkody, spowodowanej wadą, na ogólnych zasadach odpowiedzialności dłużnika za nienależyte wykonanie zobowiązania. Dochodzenie w tym trybie roszczeń jest jednak bez wątpienia dużo trudniejsze i zazwyczaj mniej efektywne, stanowi jednak swoiste dodatkowe zabezpieczenie. Podobnie skorzystanie przez zobowiązanego z zarzutu przedawnienia roszczenia majątkowego, dochodzonego z tytułu rękojmi, może zostać w wyjątkowych okolicznościach uznane za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego
Uprawnienia podstawowe i dodatkowe
Zasadnicze znaczenie dla omawianej problematyki ma ustalenie zakresu uprawnień przysługujących nabywcy. Jeżeli dzieło ma wady, zamawiający może żądać ich usunięcia, wyznaczając wykonawcy w tym celu odpowiedni termin z zagrożeniem, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu nie przyjmie naprawy. Wykonawca może odmówić naprawy, gdyby wymagała nadmiernych kosztów. W tym miejscu dochodzimy do rozróżnienia wad istotnych i wad, które nie są istotne. Ważne jest także rozróżnienie wad, na takie, które można usunąć (naprawić) i takie, których usunąć (naprawić) się nie da. Wadą istotną jest wada, powodująca, iż dzieło nie nadaje się do użytku lub zostało wykonane wyraźnie w sposób sprzeczny z łączącą strony umową. Wada nieistotna natomiast obniża jedynie wartość dzieła, nie uniemożliwia jednak jego użytkowania. Gdy wady są istotne, a przy tym usunąć się nie dadzą, albo gdy z okoliczności wynika, że wprawdzie wady nie są istotne, lecz przyjmujący zamówienie nie zdoła ich usunąć w czasie odpowiednim - zamawiający może od umowy odstąpić.
Jeżeli wady nie są istotne, zamawiający może żądać obniżenia wynagrodzenia w odpowiednim stosunku. To samo dotyczy wypadku, gdy przyjmujący zamówienie nie usunął wad nieistotnych w terminie wyznaczonym przez zamawiającego.
Jeżeli z powodu wady fizycznej rzeczy kupujący odstępuje od umowy albo żąda obniżenia ceny, może on żądać także naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności. W ostatnim wypadku kupujący może żądać tylko naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę nie wiedząc o istnieniu wady. W przypadku zatem, gdy szkoda jest następstwem okoliczności, za które wykonawca budynku ponosi odpowiedzialność, nie mają zastosowania ww. ograniczenia. Inwestor może wówczas dochodzić odszkodowania w pełnym zakresie na zasadach ogólnej odpowiedzialności kontraktowej.
