Rozpoczęcie budowy
1.
Zatrudnij inspektora nadzoru inwestorskiego, zwłaszcza jeżeli nie jesteś fachowcem w dziedzinie budownictwa.
Przy budowie domu jednorodzinnego powołanie inspektora nadzoru inwestorskiego nie jest wymagane, ale może się okazać bardzo korzystne.
Zaangażowanie takiej osoby uwolni nas od konieczności ciągłego wizytowania budowy i patrzenia na ręce każdemu robotnikowi.
Profesjonaliście łatwiej będzie ocenić prawidłowość wykonywanych prac i jakość użytych materiałów oraz wyegzekwować usunięcie usterek.
A jeśli budujemy dom energooszczędny, to możemy się spotkać z nietypowymi problemami do rozwiązania.
2.
Funkcji kierownika budowy i inspektora nadzoru nie może pełnić ta sama osoba.
3.
Spisz umowę z wykonawcą, kierownikiem budowy, inspektorem nadzoru inwestorskiego
4.
Zawiadom urząd o terminie rozpoczęcia robót co najmniej na siedem dni przed rozpoczęciem budowy. Do zawiadomienia dołączamy oświadczenia osób, które będą kierowały budową i sprawowały nadzór inwestorski. Jeżeli w trakcie budowy zmienimy kierownika budowy lub inspektora nadzoru będziemy musieli powiadomić o tym urząd.
5.
Dziennik budowy.
Składając zawiadomienie o planowanym terminie rozpoczęcia robót, powinniśmy zwrócić się do urzędu o wydanie dziennika budowy. Jest to urzędowy dokument przebiegu robót budowlanych oraz zdarzeń i okoliczności zachodzących w trakcie budowy. Powinny być w nim odnotowane wszystkie roboty i zdarzenia, które mają znaczenie dla oceny technicznej prawidłowości wykonania budowy, a które trudno jest sprawdzić po zakończeniu prac. Wpisów do dziennika budowy mogą dokonywać: inwestor, inspektor nadzoru budowlanego, kierownik budowy, geodeta, kontrolerzy z nadzoru budowlanego.
6.
Prace przygotowawcze:
Za rozpoczęcie budowy uważa się podjęcie na jej terenie prac przygotowawczych tj.:
zagospodarowanie terenu (np. ogrodzenie, budowa obiektów tymczasowych)
wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie
wykonywanie prac ziemnych
wykonanie przyłączy na potrzeby budowy
Teren powinien być odpowiednio zabezpieczony, najlepiej ogrodzony, tak aby prowadzone na nim roboty nie stwarzały zagrożenia. W widocznym miejscu, od strony drogi publicznej należy umieścić tablicę informacyjną koloru żółtego z treścią określoną przez prawo budowlane. Wytyczenie domu powinniśmy powierzyć geodecie. Często jednak zdarza się, że robi to ktoś z ekipy wykonawcy lub kierownik budowy nie mający uprawnień z zakresu geodezji. Nie ma problemu, jeśli dom stanie we właściwym miejscu, gorzej gdy jego usytuowanie będzie niezgodne z zatwierdzonym projektem. Narażamy się wówczas na poważne konsekwencje, łącznie z nakazem rozbiórki. Dlatego lepiej powierzyć wytyczenie obiektu profesjonaliście.
Zmiany w trakcie budowy
Prawo budowlane wymaga aby budowa odbywała się zgodnie z zatwierdzonym projektem. Często zdarza się, że w trakcie budowy chcemy zmienić jakieś rozwiązanie przyjęte w projekcie, na przykład zastosować inny materiał lub inaczej rozplanować elementy budynku tj. okna drzwi, ścianki działowe. Nie wprowadzaj samowolnie istotnych zmian w stosunku do zatwierdzonego projektu. Wszelkie zmiany tego typu powinny być uzgodnione z autorem projektu, któremu przysługują prawa autorskie. Istotne odstępstwo od projektu dopuszczalne jest dopiero po naniesieniu zmian w projekcie i uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Musimy wiedzieć, że samowolne wprowadzenie zmian może skutkować: wstrzymaniem robót, nakazem doprowadzenia ich do stanu zgodnego z prawem i wydanym pozwoleniem, nakazem rozbiórki, lub uchyleniem pozwolenia na budowę. Jeżeli samowolne zmiany zostaną wykryte już po zakończeniu budowy, będziemy mieli problemy z oddaniem budynku do użytkowania.
Odbiór robót budowlanych od wykonawcy
FORMALNO - PRAWNE ASPEKTY ODBIORU
Prawo wymaga, aby inwestor zorganizował odbiór robót budowlanych od wykonawcy przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych. Możemy tu wyróżnić kilka rodzajów odbioru. Oto te podstawowe i najczęściej występujące:
- odbiór końcowy to pokwitowanie przez zamawiającego (inwestora), dawane wykonawcy robót w formie protokołu po zakończeniu realizacji całości robót objętych umową i wykonaniu z wynikiem pozytywnym prób końcowych.
- odbiór częściowy, to odbiór ustalonej w umowie części robót, stanowiących na ogół określoną całość techniczną.
- odbiór robót zanikających lub ulegających zakryciu, to potwierdzenie prawidłowości wykonania robót, które ulegają zakryciu i potem nie jest możliwe odtworzenie faktycznego stanu ich wykonania.
Do podstawowych czynności podczas odbioru należy sprawdzenie zgodności
wykonanych robót budowlanych z projektem i pozwoleniem na budowę, obowiązującymi normami dotyczącymi wykonania i odbioru robót. W ostatecznym protokole odbioru gotowego budynku zamieszcza się spis dokumentacji powykonawczej, sporządzonej przez kierownika budowy i sprawdzonej przez inspektora nadzoru. Należy również dokonać oceny wyników oględzin gotowego obiektu oraz ujawnić stwierdzone wady, z podaniem terminów ich usunięcia. W przypadku jeśli stwierdzone wady nie dają się z przyczyn obiektywnych (technicznych) usunąć, ale pozwalają na użytkowanie obiektu, inwestor może dokonać z tego tytułu potrącenia należności wykonawcy. Treść protokołu odbioru, powinna zawierać ocenę ilości i jakości odbieranych robót oraz ocenę wykonania przez wykonawcę zobowiązań wynikających z umowy.
Dla wykonawcy i inwestora protokół odbioru stanowi podstawę do rozliczenia zamówienia. Z chwilą odbioru przedmiotu umowy (gotowych obiektów i zakończonych robót) rozpoczyna swój bieg termin ustawowej odpowiedzialności wykonawcy za wady fizyczne, czyli rękojmi. Dla inwestora ponadto, protokół wraz z dokumentacją powykonawczą jest podstawą do wykonania czynności wymaganych przepisami prawa budowlanego w celu dopuszczenia do użytkowania gotowego obiektu budowlanego.
Uwaga: przy budowie domu, nie są wymagane powyższe czynności, ale w naszym własnym interesie leży aby ich dokonać.
Gdy zakończysz budowę ...
Obiekt budowlany na którego wzniesienie wymagane jest pozwolenie na budowę, może być użytkowany dopiero wówczas, gdy właściwy organ został powiadomiony o zakończeniu budowy i w ciągu 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia nie zgłosi sprzeciwu. Zawiadomienie o zakończeniu budowy powinno więc zostać złożone co najmniej na 21 dni przed zamierzonym terminem przystąpienia do użytkowania (zamieszkania w nowym domu).
- Zgromadź protokoły sprawdzeń i odbiorów instalacji i urządzeń technicznych
- Zleć wykonanie inwentaryzacji geodezyjnej powykonawczej
- Zawiadom gminę (albo starostwo) o zakończeniu budowy
- Złóż wniosek o wydanie pozwolenia na użytkowanie (jeśli jest konieczny)
- Zgłoś budynek do opodatkowania podatkiem od nieruchomości
