Planowanie przestrzenne w gminie

Co w sytuacji, gdy gmina nie ma uchwalonego MPZP

Na jakiej podstawie będziemy mogli wybudować dom ?

Gdy w gminie nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przez radę, to nieruchomości mają niekreślony status. Można wówczas wszystko postawić (wybudować) na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, czyli tzw. WZ-ki. W takiej sytuacji kluczową rolę w podejmowaniu decyzji dotyczącej zagospodarowaniu danego terenu odgrywa wójt, burmistrz albo prezydent, a ich decyzje mają w dużej mierze charakter arbitralny. W praktyce rola wójta, burmistrza czy prezydenta sprowadza się wówczas tylko do legalizacji woli właściciela lub inwestora. Jest to niestety częsta praktyka, a efekt tego jest taki, że inwestycje lokalizuje się nie w oparciu o akty prawa miejscowego, ale decyzje administracyjne. Dokumentem pozwalającym na konkretne zagospodarowanie działki jest wówczas decyzja o warunkach zabudowy - tzw. WZ-ka, a rada gminy nie ma wówczas nic do tego.

Z taką praktyką decydentów spotykamy się najczęściej.
Ale czy to jest właściw sposób gospodarowania przestrzenią ?
Z pewnością NIE ! A dlaczego ?
Takie postępowanie wyraźnie świadczy o braku polityki przestrzennej w gminie - mimo, że do tego zobowiązuje Ustawa. Takie niefrasobliwe i najczęściej spotykane podejście do planowania przestrzennego prowadzi zazwyczaj do partyzanckiej i chaotycznej gospodarki przestrzenią.
Szkodliwość procesu planistycznego opartego o decyzje administracyjne wójtów, burmistrzów i prezydentów również wynika z faktu, że podlega on bardzo silnym, trudnym do skontrolowania naciskom lobbystycznym i politycznym.

Plany miejscowe (MPZP) natomiast wiążą urzędnikom ręce i dają większą kontrolę samorządowi (radzie gminy). A gdy nie ma planów miejscowych - tej kontroli brak.
Brak kompleksowych planów zagospodarowania przestrzennego i podejmowane w takich okolicznościach decyzje o zagospodarowaniu przestrzeni, zawsze budzi w społeczeństwie pytania i wątpliwości, a nawet sprzeciw. A przykładów takiego właśnie działania i kontrowersyjnych WZ-tek można wskazać w każdej gminie wiele.
Posiadanie przez gminę planów zagospodarowania przestrzennego zmniejsza ryzyko działań korupcyjnych dotyczących m.in. inwestycji budowlanych oraz utrudnia podejmowanie działań nielegalnych w tym zakresie. W sytuacji gdy na danym terenie zostały przyjęte i uchwalone plany zagospodarowania przestrzennego, nie jest tak łatwo wydać inwestorowi decyzję o warunkach zabudowy bez zmiany uchwały rady. Organ wykonawczy, czyli wójt, prezydent, burmistrz mają związane ręce i nie ma wtedy takiej możliwości, aby pójść jakiemuś deweloperowi "na rękę".

Tymczasem te popularne "wuzetki", o które inwestor musi się starać, jeśli zamierza budować na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania, najczęściej szkodzą miastom i gminom, bo często nieodwracalnie psują przestrzeń. Obiekty postawione na podstawie "wuzetek" bardzo często wypaczają przestrzeń miasta w niekontrolowany sposób, prowadząc do urbanistycznego chaosu, bo brak planów najczęściej skutkuje chaotyczną zabudową przestrzeni, mimo, że teoretycznie i pozornie bywa ona zgodna z obowiązującym prawem.
Nadużywanie WZ-tek uniemożliwia zarządzanie przestrzenią w sposób kompleksowy. Utrudnia to również ochronę obszarów o walorach zabytków bądź cennych z punktu widzenia przyrodniczego. Zarządzanie przestrzenią w gminach często przypomina partyzantkę, a nie przemyślane działanie dla obecnych i przyszłych pokoleń.
Brak planów miejscowych powoduje chaotyczną zabudowę przestrzeni, a decyzje o warunkach zabudowy, które były wprowadzone wbrew woli i intencjom samorządów, powodują często bałagan przestrzenny, nad którym rada gminy nie ma skutecznej kontroli.

Musimy mieć na uwadze to, że przestrzeń ma służyć ogółowi społeczeństwa, jak również przyszłym pokoleniom. Interes publiczny, interes ogółu społeczności ma tu priorytet przed interesem prywatnym. Powinno się więc tą przestrzenią gospodarować ostrożnie, bo nie będzie jej przybywać, tylko z czasem się skurczy. Błędy popełnione w tej dziedzinie są trudno naprawialne, a najczęściej niemożliwe do naprawienia.

Wciąż jednak powszechną praktyką jest przeznaczanie nowych terenów pod budownictwo i prowadzenie ekspansywnej polityki zabudowy, bez planu miejscowego i bez refleksji o przyszłość. Tymczasem obecnie dużo ważniejsze są działania, które pozwalałyby na uzdrowienie terenów już zabudowanych, a bez planowania przestrzennego z prawdziwego zdarzenia nie jest to możliwe.
W planowaniu przestrzennym chodzi o spójność i racjonalność. Ludzie muszą mieć drogi, szkoły, komunikację, sklepy, które będą obsługiwać ich w codziennym życiu.

Efekt tego chaotycznego zagospodarowania przestrzeni jest taki, że ludzie mieszkają w dysfunkcjonalnej przestrzeni - nie ma dróg, szkół, sklepów, wszędzie jest daleko. Niemal w każdym mieście, można znaleźć wiele przykładów chaosu komunikacyjnego polegającego na tym, że aby dojechać do sąsiada, do sklepu, do przychodni lekarskiej, czy do apteki, które mamy tuż za ogrodzeniem, musimy okrążyć pół osiedla.

Warto też podkreślić, że planowaniem przestrzennym objęto dotychczas jedynie niecałe 30% powierzchni kraju. W pozostałych obszarach rządzą WZ-ki.

Stan ten potwierdza też kontrola i analiza przeprowadzona przez NIK -   czytaj  

Więcej o przyczynach i skutkach tego chaosu w gospodarowaniu przestrzenią przeczytasz w części [7]